MÄTNING AV BOYTA & BOAREA
I vissa situationer kan det vara avgörande att veta den exakta storleken på en bostad. Det kan handla om att du hyr och misstänker att hyran inte stämmer överens med ytan i kontraktet. Eller så står du inför att köpa eller sälja en bostad och vill vara helt säker på hur många kvadratmeter huset eller lägenheten faktiskt omfattar.
Det är inte helt enkelt att mäta boyta. I den här guiden får du instruktioner för hur det går till.
Boyta eller Boarea
I praktiken används ofta ”boyta” och ”boarea” som samma begrepp. Men enligt den svenska standarden SS 21054:2020 ska endast termen boarea användas när man pratar om bostadens yta.
Tidigare var ”boyta” den vanligaste benämningen och Skatteverket använder fortfarande ordet i fastighetstaxeringen. Anledningen är att alla befintliga taxeringsuppgifter annars skulle bli felaktiga om de bytte begrepp. Samtidigt är Skatteverket med och hänvisar till den senaste mätstandarden, där det är boarea och biarea som gäller – inte boyta och biyta.
Hur går det till att mäta boarea och boyta?
I Sverige finns tydliga regler för hur boarea ska beräknas. Den senaste standarden, SS 21054:2020, infördes våren 2020. Vid en mätning utgår vi från alla invändiga mått i bostaden – alltså ytan innanför ytterväggarna – inklusive våningsplan samt eventuell vind eller källare.
Alla ytor räknas dock inte som boarea. Eftersom vissa delar av en bostad används på ett annat sätt klassas de istället som biarea. Exempel på biarea är garage, källarutrymmen eller en helinglasad balkong.
Areamätning av våningsplan
Vad gäller mätning av våningsplanen mäts i stort sett allt förutom delar av tjocka väggar och delar av schakt. Våningar med snedtak mäts på annat sätt, man utgår från där takhöjden är 1,90 meter och sedan får ytterligare 60 cm ut mot fasad inräknas i arean. Observera att rummet måste vara minst 60 cm brett där takhöjden är 1,90 eller mer. I annat fall ska våningsplanet eller rummet inte alls räknas med.
Vilken yta räknas?
Man räknar med allt som finns innanför ytterväggarna. Eldstäder, garderober och innerväggar tunnare än 30 cm ingår således i bostadens boarea och biarea.
Vissa utrymmen ska inte räknas in i boarean. Det gäller till exempel utrymmen som inte kan nås inifrån bostaden samt högre utrymmen som inte nås via trappa eller permanent stege. Om man måste hämta en stege för att komma till ett sovloft ska loftet alltså inte räknas in i boytan.
Boyta enligt Skatteverket – vad fastighetsägare behöver veta
När Skatteverket pratar om boyta inför fastighetstaxering, följer de i stort svensk standard (SS 21054:2020). Det handlar i grunden om att mäta alla de invändiga ytor vi faktiskt lever i, och sedan dela upp dessa i vad som kallas boyta och biyta.
Grundprincipen är enkel: all yta innanför bostadens väggar räknas in – även garderober, skåp och delar av murstocken. Däremot undantas utrymmen där takhöjden är för låg eller som inte kan nås direkt från bostadens insida.
Det finns också särskilda undantag. I hus med snedtak eller extra tjocka väggar gäller särskilda regler, vilket kan göra beräkningen mer komplex.
Så delas utrymmena upp för en enfamiljsvilla: Alla area som ligger ovan mark räknas som boyta. För souterränghus finns särskilda regler som avgör vad som ska ingå. Även utrymmen som förråd och tvättstuga räknas som boarea – så länge de nås direkt från bostaden. Däremot är garage alltid biarea, och samma sak gäller källare, oavsett om den är inredd eller inte.
Takhöjdskravet är samma för boyta och biyta, 1,90 meter.
Boytan påverkar taxeringsvärdet på fastigheten. Men det är många andra saker som också påverkar, som bland annat avstånd till vattendrag, tillgång till vatten- och avlopp, bostadsbyggnadens byggnadskategori, ålder och standard.
Rätta till felaktig boyta i fastighetstaxeringen
Om du upptäcker att den registrerade boytan för din fastighet hos Skatteverket inte stämmer, har du rätt att begära en omprövning. Detta gäller felaktigheter som beror på exempelvis nybyggnation, tillbyggnad eller ombyggnad.
Du kan begära en omprövning från året efter förändringen ägt rum, senast fem år efter taxeringsåret. Använd formuläret “Begär omprövning av fastighetstaxering” på (SKV 3080) Skatteverkets webbplats för att inleda processen.
Att korrigera dessa uppgifter säkerställer att du betalar rätt skatt baserat på din fastighets korrekta boyta. Att veta den korrekta boarean för din fastighet är även mycket effektivt för att maximera värdet vid bostadsförsäljning. Läs vår guide om bostadsvärdering inför försäljning. Vet du inte din fastighets korrekta boyta? Beställ areamätning direkt!
Det kan absolut vara värt att göra en ny areamätning inför en bostadsvärdering – särskilt om du misstänker att den angivna boarean i dagsläget är felaktig eller osäker.
Här är några anledningar till varför det kan vara en bra idé:
Ökad bostadsyta kan höja värdet
Om det visar sig att bostaden faktiskt är större än vad som är angivet av föreningen eller i taxeringsinformationen kan det ge ett rejält lyft i värdet – speciellt i områden där priset per kvadratmeter är högt.
Trygghet inför försäljning
En korrekt areamätning minskar risken för att köparen kommer med krav i efterhand om boarean inte stämmer. Det skapar trygghet både för dig och för spekulanterna.
Förtroendeskapande i försäljningsprocessen
Att kunna visa upp ett färskt areamätningsprotokoll inger trovärdighet. Det signalerar att du har koll på läget och inget att dölja.
Du kan enkelt beställa en mätning via vår sida beställ eller kontakta oss om du har några frågor.
1. Boarean påverkar bostadens värde – ofta direkt proportionellt till kvadratmeterpriset i området. Värdet beräknas ofta som pris per kvadratmeter. Ju fler kvadratmeter, desto högre värde på bostaden.
2. Bankerna utgår ofta från bostadens boarea vid belåningsvärdering. Vid en omvärdering – till exempel för att sänka räntan eller höja bolånet – används vanligtvis en värdering baserad på boytan. En större boarea kan därför innebära ett högre värde, vilket i sin tur kan ge bättre belåningsgrad, lägre ränta eller möjlighet att utöka lånet.
3. Mäklarens prissättning och spekulanters intresse
4. En exakt uppmätt area inger förtroende.
5. Om bostadens yta är angiven för lågt riskerar du att missa spekulanter som söker större objekt på Hemnet. Många börjar till exempel sina sökningar vid 60 kvm. Är din bostad registrerad som 59 kvm, men i verkligheten 60 eller mer, kan du därför gå miste om viktiga intressenter.
6. Mäklaren kan också använda det som ett försäljningsargument: Nyuppmätt boarea enligt svensk standard – 83 kvm
Om din registrerade area avviker från faktisk area efter en areamätning kan fastighetsavgiften påverkas både upp och ner. Men även andra faktorer påverkar fastighetsavgiften som avstånd till vattendrag, tillgång till vatten- och avlopp, bostadsbyggnadens byggnadskategori, ålder och standard.
När man mäter ett rum med snedtak utgår man från takhöjden på 1,90 meter. Från den höjden räknar man ytterligare 60 cm ut mot fasaden som boarea. Om det finns takkupor med en takhöjd på minst 1,90 meter räknas hela kupan som boarea. Takfönster påverkar däremot inte arean, även om de är monterade nära yttertaket och ger extra utrymme.
För att rummet ska räknas som boarea räcker det inte med 1,90 meter i nockhöjd. Det måste även finnas en bredd på minst 60 cm med denna höjd för att arean ska vara mätvärd.
Boyta mäts vanligtvis i kvadratmeter (m²) och beräknas genom att mäta längden och bredden av varje rum och multiplicera dessa mått. Men även innerväggar upp till 30 cm tjocklek ingår i arean. Summan av alla rumsytor och godkända innerväggar ger den totala boarean. Bostadens yttervägg ingår aldrig i boarean eller biarean.
Om din fastighetstaxering bygger på gamla areauppgifter eller om du har gjort ombyggnationer utan att uppdatera taxeringsvärdet kan det vara bra att kontrollera arean.
Nej, balkonger, terrasser och liknande räknas inte in i boarean. Dessa ytor räknas vanligtvis som öppenarea (OPA). Är balkongen helinglasad räknas den som biarea.
Börja med att låta oss mäta upp bostaden professionellt. Vi kan även ta fram en tydlig ritning som visar exakt hur mätningen har gått till – något som ofta väger tungt som underlag. Därefter kan en bostadsjurist granska ditt ärende och ge råd om det är värt att gå vidare.
Ja, badrum räknas som boarea. Ligger det i en källarvåning räknas det som biarea.
Även om det kan vara trångt under en trappa räknas ändå arean där som boyta. Detta gäller villor där båda våningsplanen tillhör samma innehavare. Gäller det en lägenhet i ett flerfamiljshus gäller delvis andra regler.
Boyta i en lägenhet avser den uppvärmda yta som används för boende. Det omfattar vanligtvis rum som vardagsrum, sovrum, kök och badrum, klädkammare med mera. Gemensamma utrymmen som trapphus och hiss räknas inte in i boarean. Inte heller lägenhetsförråd ingår – såvida förrådet inte nås direkt från bostaden.
1. Som säljare ansvarar du för att lämna korrekta uppgifter i objektsbeskrivningen – inklusive boarean.
Om arean visar sig vara felaktig i efterhand, kan köparen ha rätt att kräva prisavdrag eller i sällsynta fall häva köpet – även om du inte visste att det var fel.
2. Mäklarens roll – informationsplikt men inget mätansvar.
Mäklaren har ingen skyldighet att låta mäta upp bostaden, men måste vara tydlig med varifrån areauppgiften kommer – exempelvis från bostadsrättsföreningen, en tidigare mätning eller ritningar. Däremot bär mäklaren inte ansvaret för att uppgifterna är helt korrekta.
3. Bostadsrättsföreningen – den vanligaste källan till areauppgiften.
Bostadsrättsföreningar baserar ofta areauppgifterna på mätningar som gjordes när huset byggdes – men dessa stämmer inte alltid med dagens standard. I många fall är de siffror som anges i årsredovisningar eller lägenhetsregister bara ungefärliga och kan skilja sig från den faktiska boarean.
Tips för dig som säljare:
Om du inte är 100 % säker på att arean stämmer – gör en professionell areamätning innan försäljningen.
Be mäklaren vara tydlig i objektsbeskrivningen om hur arean har fastställts.
Som husägare kan du själv mäta boytan, men eftersom reglerna är många och detaljerade blir resultatet lätt osäkert. För en korrekt och giltig mätning är det därför en trygg investering att anlita ett företag som utför professionella areamätningar.