Vad är lokalarea (LOA)? Regler, mätning och skillnaden mot boarea

När det handlar om att mäta upp ytan i en fastighet uppstår ofta frågor kring vilka begrepp som faktiskt gäller. För privatbostäder pratar vi oftast om boarea (BOA) och biarea (BIA). Men så fort en fastighet helt eller delvis används för kommersiella ändamål, företagande eller offentlig verksamhet kommer ett annat viktigt begrepp in i bilden: lokalarea (LOA).

Att ha koll på sin lokalarea är avgörande vid hyressättning, fastighetstaxering och förvärv av kommersiella fastigheter. I den här guiden går vi igenom vad lokalarea är, hur ytan mäts upp enligt gällande svensk standard och vad som skiljer LOA från bostadsytor.

Vad betyder lokalarea (LOA)?

Lokalarea (LOA) är den mätvärda ytan i en byggnad som är utformad och avsedd för annat än boende. Det omfattar utrymmen för näringsverksamhet, kontor, handel, industri, vård, utbildning eller föreningsliv.

Lokalarean mäts i kvadratmeter m² och regleras av den svenska mätstandarden SS 21054:2020 (“Utrymmen i byggnader – Areor och volymer – Begrepp och mätning”).

Exempel på utrymmen som räknas som lokalarea:

Kontor och konferensrum: Arbetsplatser, personalrum och mötesrum.
Butiker och restauranger: Försäljningsytor, matsalar och kök i kommersiella fastigheter.
Lager och verkstäder: Ytor avsedda för förvaring, produktion eller verkstadsdrift.
Garage och parkeringshus: Kommersiella garageytor eller parkeringsutrymmen i en näringsfastighet

.

Skillnaden mellan Lokalarea (LOA), Boarea (BOA) och Biarea (BIA)

Begrepp	Förkortning	Huvudsakligt användningsområde	Typiska exempel	Takhöjdskrav (huvudregel)
Boarea	BOA	Boende och hushåll i bostadsfastighet	Vardagsrum, sovrum, kök, badrum i bostad	Minst 1,90 m
Biarea	BIA	Bisyssla/biyta i anslutning till bostad	Källare, garage, kallvind,	Minst 1,90 m
Lokalarea	LOA	Kommersiell, yrkesmässig eller offentlig verksamhet	Kontor, butik, lager, restaurang, verkstad	Minst 1,90 m

Den huvudsakliga skillnaden mellan begreppen ligger i vad ytan används till och vilken typ av fastighet det rör sig om.

Boarea (BOA): Ytan i en bostad som är avsedd för boende och håller boendestandard (t.ex. vardagsrum, sovrum och kök i en villa eller lägenhet).
Biarea (BIA): Ytor i en bostad som inte uppfyller kraven för boarea eller är biytor (t.ex. källare, kallvindar eller privata garage).
Lokalarea (LOA): Ytor i en byggnad som helt saknar bostadsändamål och istället nyttjas för verksamhet.

Vanliga gråzoner: Hemmakontor och källare

Ett vanligt frågetecken är vad som händer när gränsen mellan bostad och verksamhet suddas ut.

Hemmakontoret: Ett rum i en privatbostad som används som kontor för eget företag räknas normalt sett fortfarande som boarea (BOA) i mätteknisk mening, eftersom byggnadens huvudsakliga ändamål är bostad.
Källarlokaler: En källare i en bostadshusfastighet räknas som biarea (BIA) om den hör till en bostad, men om källaren hyrs ut externt till ett företag som lagringsutrymme eller kontor kan ytan klassas som lokalarea (LOA).

Hur mäts lokalarea upp?

Lokalarea mäts enligt samma övergripande principer i SS 21054:2020 som bostadsytor, men med anpassningar för yrkesmässiga utrymmen.

1. Ytterväggar och avgränsningar

Mätningen görs invändigt mellan de omslutande väggarnas insidor. Innerväggar upp till 30 cm tjocklek ingår helt och hållet i lokalarean.

2. Takhöjd och mätvärda ytor

För att en yta ska räknas som mätvärd lokalarea krävs i regel en fri takhöjd på minst 1,90 meter. Vid snedtak krävs att takhöjden är minst 1,90 meter på en bredd av minst 0,60 meter, varpå ytan mäts ut till där takhöjden är 1,90 meter plus ytterligare 0,60 meter ut mot snedtaket (precis som vid mätning av bostäder).

3. Biytor inom lokaler

Till lokalarean räknas inte bara själva huvudytan (t.ex. butiksgolvet eller kontorslandskapet), utan även:

Toaletter, omklädningsrum och pausrum för personal.
Internttrappor och förråd belägna inom lokalen.
Fläktrum eller teknikutrymmen som betjänar den specifika lokalen.

Gemensamma utrymmen i en fastighet – såsom allmänna trapphus, huvudentréer eller gemensamma fläktrum – räknas normalt som övrig area (ÖVA) och ingår inte i den enskilda lokalens LOA.

Varför är rätt lokalarea så viktig?

Det finns flera starka skäl till varför fastighetsägare och hyresgäster bör säkerställa att lokalarean är korrekt uppmätt med ett officiellt areabevis.

1. Hyressättning och avtal

Kommersiella hyresavtal baseras nästan alltid på kostnad per kvadratmeter och år (kr/m²/år). Om en lokal på 200 m² i själva verket visar sig vara 220\ m² innebär det en betydande intäktsförlust för fastighetsägaren. Omvänt riskerar en hyresgäst att betala överpris om ytan i kontraktet är överskattad.

2. Fastighetstaxering och typkoder

Skatteverket använder bland annat lokalarean för att fastställa taxeringsvärdet på kommersiella fastigheter (t.ex. hyreshusenheter för lokaler eller specialfastigheter). En felaktig area kan leda till felaktig fastighetsskatt.

3. Värdering och fastighetstransaktioner

Vid försäljning av kommersiella fastigheter baseras värderingen till stor del på direktavkastning per kvadratmeter. Ett professionellt upprättat areabevis för lokalen ger trygghet till både köpare och säljare samt förebygger framtida juridiska tvister.

Vanliga frågor om lokalarea (FAQ)

Kan man omvandla lokalarea till boarea?

Ja, det kallas för ändrad användning. Det kräver oftast bygglov från kommunen och att utrymmet anpassas för att uppfylla Boverkets byggregler (BBR) gällande bland annat dagsljus, tillgänglighet, ventilation och brandskydd.

Vad ingår inte i lokalarea (LOA)?

Gemensamma utrymmen i fastigheten (t.ex. allmänna korridorer, huvudentréer och gemensamma soprum), öppna innergårdar, balkonger samt ytor med lägre takhöjd än 1,90 meter ingår inte i LOA.

Vem bör utföra en mätning av lokalarea?

För att mätningen ska vara giltig gentemot hyresgäster, banker och myndigheter bör mätningen utföras av ett bolag specialiserat på areamätningar och som mäter i enlighet med svensk standard SS 21054:2020.