VAD RÄKNAS SOM BIAREA
Utrymmen inrättade för sidofunktioner till boende klassas som biarea. Boutrymmen helt eller delvis under marknivå klassas också som biarea. Biarea har samma tillgänglighetskrav och takhöjdskrav som boarea. Det kan finnas biarea i både villor och lägenheter. Observera att det enligt mätstandarden heter biarea och inte biyta.
Värdering biarea
Biarea värderas på olika sätt. Om en lägenhet har ett våningsplan under mark är det biarea. Andelstalet och månadsavgiften är ofta lägre på den del av bostaden som klassas som biarea. Hur mycket lägre är olika från förening till förening. Vid en försäljning värderas ofta biarean lägre än boarean. Hur stor skillnad det är går inte att säga. Det finns bättre och sämre biarea. Det är marknaden som styr värderingen och därmed priset.
I villor är biarean ofta mindre värd än boarean. I ett souterränghus kan ibland biarean värderas lika högt som boarean. Rummen kanske är inredda för boende med stora fönster men golvet ligger något lägre än omkringliggande marknivå. Klassningen blir då biarea men värderingen blir lika högt som husets boarea. Finns det källare i huset värderas oftast den lägre än övriga huset.
Biarea i hus
Generellt kan man säga att allt innanför ytterväggarna räknas som boarea. Undantag är schakt, tjocka väggar med mera som helt eller delvis räknas bort beroende på deras placering i huset. Dock finns det ofta biarea också om huset har en källarvåning eller ligger i souterräng.
Om källaren uppfyller takhöjdskravet på 1,90 meter är källare alltid biarea oavsett om det är sovrum, förråd, tvättstuga, tv-rum eller något annat i källaren. Det är alltså inte rummets funktion som avgör eller om det finns fönster i rummet eller ej.
Är det ett souterränghus får man räkna boarea 6 meter in vinkelrätt från ytterväggens insida från de fasaderna som är godkända. För att en fasad ska vara godkänd ska golvet i bostaden ligga i nivå eller över den anslutande marknivå. Det som inte räknas som boarea blir biarea oavsett vilken typ av rum det är.
Finns det ett garage i huset räknas det som biarea. Helinglasade uteplatser är också biarea.
Biarea i lägenheter
I lägenheter är det inte lika vanligt med biarea. Är det en vindsvåning med snedtak där takhöjden är begränsad kallas det ibland felaktigt för biarea eller biyta. Eftersom biarea har samma takhöjdskrav som boarea är det fel. Rätt benämning är ej mätvärt utrymme.
Ligger flerbostadshuset i souterräng räknar man husets bo- och biarea med 6-metersregeln. Det vill säga, man räknar boarea 6 meter in vinkelrätt från ytterväggens insida från de fasaderna som är godkända. För att en fasad ska vara godkänd ska golvet i bostaden ligga i nivå eller över den anslutande marknivå. När denna beräkning är gjord så kollar man hur aktuell lägenhet är placerad i huset och får sedan fram rätt boarea och biarea för lägenheten.
Förråd som tillhör lägenheten och nås från bostaden räknas som boarea om takhöjdskravet är uppfyllt och det inte ligger under marknivå. Det finns ett par bostadsrättsföreningar där förrådet tidigare nåtts från trapphuset men där vissa innehavare byggt en dörr från lägenheten in till förrådet.
De har då förvandlat biarea till boarea.
Exempel på biarea
– Källare
– Helt inglasat men inte värmeisolerat uterum
– Helt inglasad men inte värmeisolerad balkong
– Utrymme som ej är avsett för boende och enbart innehåller panna/pump
– Garage
– Förråd med ingång utanför bostaden, t.ex. trädgårdsförråd
Frågor & svar biarea
Det kan absolut vara värt att göra en ny areamätning inför en bostadsvärdering – särskilt om du misstänker att den angivna boarean i dagsläget är felaktig eller osäker.
Här är några anledningar till varför det kan vara en bra idé:
Ökad bostadsyta kan höja värdet
Om det visar sig att bostaden faktiskt är större än vad som är angivet av föreningen eller i taxeringsinformationen kan det ge ett rejält lyft i värdet – speciellt i områden där priset per kvadratmeter är högt.
Trygghet inför försäljning
En korrekt areamätning minskar risken för att köparen kommer med krav i efterhand om boarean inte stämmer. Det skapar trygghet både för dig och för spekulanterna.
Förtroendeskapande i försäljningsprocessen
Att kunna visa upp ett färskt areamätningsprotokoll inger trovärdighet. Det signalerar att du har koll på läget och inget att dölja.
Du kan enkelt beställa en mätning via vår sida Beställ en mätning eller kontakta oss för rådgivning.
1. Boarean påverkar bostadens värde – ofta direkt proportionellt till kvadratmeterpriset i området. Värdet beräknas ofta som pris per kvadratmeter. Ju fler kvadratmeter, desto högre värde på bostaden.
2. Banker använder boarean vid belåningsvärdering
Vid omvärdering för att höja bolån eller sänka räntan använder banken ofta en värdering baserad på bostadens boarea.
En större yta → högre värde → bättre belåningsgrad → bättre ränta eller möjlighet att utöka lånet
3. Mäklarens prissättning & spekulanters intresse
En exakt uppmätt area inger förtroende.
Felaktig (för liten) yta kan göra att du går miste om spekulanter som söker efter större bostäder på Hemnet. Många söker till exempel från 60 kvm. Din bostad är registrerad som 59 men är kanske 60 kvm eller ännu större i verkligheten.
Mäklaren kan också använda det som ett försäljningsargument:
Nyuppmätt boarea enligt svensk standard – 83 kvm
Om din registrerade area är större än den faktiska arean kan en ny mätning leda till en lägre skatt.
Om din fastighetstaxering bygger på gamla areauppgifter eller om du har gjort ombyggnationer utan att uppdatera taxeringsvärdet kan det vara bra att kontrollera arean.
Först måste du låta mäta upp bostaden med ett mätbolag. Bra om det även tas fram en ritning i samband med mätningen som visar hur det är mätt.
Efter det kontaktar du en bostadsjurist. De kan kolla på ditt fall och avgöra om det är värt att gå vidare.
I vissa fall ligger hela nedre planet ett trappsteg lägre än omkringliggande marknivå. Höjer du golvet till samma nivå som marken får du använda dig av souterrängregeln och stora delar av planet är boarea istället för biarea. Ett bättre alternativ är ofta att schakta och därmed sänka marknivån utanför huset så den ligger i samma nivå som golvet.
En förändring som denna kan ge stora skillnader i fördelningen mellan biarea och boarea.
Byter man ut garageporten till en dörr och/eller fönster kan man i de flesta fall klassa om garaget till ett förråd. Förråd som nås från bostaden räknas som boarea. Finns det ingen inbördes förbindelse till garaget måste alltså en dörr också sättas in.
Källare räknas inte som boarea utan biarea men ett souterrängplan kan räknas som boyta om den uppfyller vissa krav. Den måste vara uppvärmd, ha tillräcklig takhöjd och vara inrättad för boende. Dessutom är det viktigt att golvets nivå inomhus är i samma nivå eller över omkringliggande marknivå på minst en fasad. Då kommer delar av källarplanet räknas som boarea.
Om du glasar in den och har någon form av tak på den blir det en biarea. Det måste vara stängda väggar på alla sidor. Den behöver inte vara isolerad.
En villas alla våningsplan ovan mark räknas som boarea. Även innerväggar upp till 30 cm tjocklek inkluderas. Finns det rök- eller ventilationsschakt inräknas delar av dem. Även förråd, tvättstuga och klädförvaring ingår i boarean. Källare under mark räknas som biarea även om de används som till exempel sovrum.
1. Som säljare ansvarar du för att lämna korrekta uppgifter i objektsbeskrivningen – inklusive boarean.
Om arean visar sig vara felaktig i efterhand, kan köparen ha rätt att kräva prisavdrag eller i sällsynta fall häva köpet – även om du inte visste att det var fel.
2.Mäklarens roll – informationsskyldighet, men inte ansvarig för måtten.
Mäklaren har ingen kontrollskyldighet för att mäta upp bostaden, men är skyldig att
vara tydlig med hur arean uppgetts (t.ex. från föreningen, från mätning, från ritningar)
Råda säljaren att genomföra areamätning om uppgifterna verkar osäkra
Inte lämna vilseledande uppgifter
3. Bostadsrättsföreningen – ofta ursprunget till areauppgiften
Föreningen har ofta gamla uppgifter från när huset byggdes – men dessa är inte alltid exakta enligt dagens standard.
Det är vanligt att areaangivelser i årsredovisningar eller lägenhetsregister är ungefärliga.
Tips för dig som säljare:
Om du inte är 100 % säker på att arean stämmer – gör en professionell areamätning innan försäljning.
Be mäklaren vara tydlig i objektsbeskrivningen om hur arean har fastställts.